Placements financiers et immobiliers

Une année étonnamment favorable aux investisseurs

2020, l’année boursière de tous les extrêmes

Après l’exceptionnel exercice réalisé en 2019 par les placements, la tendance haussière s’est confirmée – sans se relâcher – sur les marchés des actions début 2020 et plusieurs indices boursiers ont battu de nouveaux records durant les premières semaines de l’année. 

Les bourses se sont ensuite effondrées en février et en mars avec l’arrivée de la pandémie, qui a profondément ébranlé l’ensemble des marchés financiers. La plupart des grands indices boursiers ont perdu jusqu’à un tiers de leur valeur en l’espace de quelques semaines. Jamais encore dans l’histoire de la bourse, une telle envolée n’avait été suivie d’une dégringolade aussi rapide dans un marché baissier¹. Quasiment tous les pays du monde ont basculé dans une sévère récession. Cet écroulement brutal de l’économie a poussé les banques centrales et les gouvernements à intervenir. Ils ont soutenu l’économie dans une ampleur inédite, en abaissant les taux d’intérêt et en mettant en œuvre des plans de relance de plusieurs milliards de francs. Portés par l’espoir d’une normalisation rapide de la conjoncture, le cours des actions a amorcé un redressement dès la fin mars. Cette embellie a été confortée par la perspective de disposer bientôt de vaccins contre le COVID-19. Même les deuxième et troisième vagues de la pandémie qu’ont connues de nombreux pays n’ont pas mis fin au rebond, comme si les bourses bénéficiaient d’un effet d’anticipation lié aux vaccins. Le résultat des élections aux Etats-Unis a également apporté un certain apaisement. L’investiture du nouveau président et la nomination de son administration laiss(ai)ent entrevoir un partenaire commercial américain plus prévisible. La plupart des placements dont la valeur avait massivement chuté au printemps sont repartis à la hausse, culminant même parfois à de nouveaux sommets.

Nos actions mondiales ont dans l’ensemble enregistré des performances positives, malgré d’importantes disparités régionales. Le marché boursier américain est celui qui a le mieux terminé l’année; la dépréciation du dollar US par rapport au franc a cependant gommé une grande partie de cette plus-value. La performance globale de nos actions étrangères en CHF s’est élevée à 3.8%. Les actions suisses ont quant à elles affiché une progression nettement plus forte (+7.5%), mais ont tout de même été devancées par les actions des marchés émergents, qui ont clôturé à +8.6%. En ce qui concerne notre portefeuille obligataire, les baisses de taux d’intérêt évoquées précédemment se sont traduites par une performance d’à peine 0.5% pour les obligations suisses et de 2.1% pour les titres étrangers.

Les placements immobiliers – en particulier notre portefeuille suisse d’investissements directs – contribuent chaque année au résultat global, à hauteur de +3.7% en 2020. Toutefois, comme l’année précédente, ce résultat tout à fait honorable est très inférieur à la performance des fonds immobiliers suisses cotés en bourse (investissements immobiliers indirects). Fin 2020, leur surcote s’établissait à 40.3% (!) en moyenne, ce qui signifie que le cours des titres était supérieur de 40% à la valeur intrinsèque des placements immobiliers.
 

Des bourses qui se dissocient de l’évolution économique – perspectives pour 2021

Si la quasi-totalité des pays du monde a plongé dans la récession de manière fulgurante avec la pandémie de COVID-19, les cours des actions sont rapidement repartis à la hausse et semblent s’être affranchis de l’évolution économique réelle. Principalement à l’origine de ce phénomène: l’intervention des grandes banques centrales, qui ont coordonné et soutenu massivement les marchés face au choc de la pandémie, ce qu’elles n’avaient pas fait durant la crise financière de 2008. Certains secteurs boursiers (comme les valeurs technologiques) ont tiré leur épingle du jeu. Par ailleurs, les injections de liquidités, les taux d’intérêt à nouveau revus à la baisse et le manque d’alternative aux actions ont contribué à doper les cours. Il se peut donc que ces programmes de soutien et de relance aient porté leurs fruits à court terme, mais ils ont également faussé la donne sur les marchés. Et le gonflement massif de leurs bilans a placé les banques centrales dans une position épineuse.

Après le freinage complet de l’économie mondiale aux premier et deuxième trimestres 2020, la situation économique s’avère extrêmement disparate sur le plan géographique. En Asie, la reprise est, par endroits, en bonne voie; les données conjoncturelles américaines paraissent elles aussi assez robustes malgré les circonstances. En Europe, en revanche, l’horizon conjoncturel reste assombri. Le retour à la croissance économique mondiale exige que la société revienne à une certaine normalité, ce qui dépend, entre autres, de la capacité des pays à mener à bien des campagnes de vaccination efficaces. Les perspectives pour l’année 2021 sont donc très incertaines et plutôt mornes, compte tenu de la conjoncture mondiale. Les marchés pourraient bien sûr continuer à être soutenus par des plans de relance monétaire et budgétaire et poursuivre ainsi sur leur lancée positive, mais de nombreuses questions restent sans réponse quant aux effets à moyen et long terme de ces mesures.

L’immobilier d’habitation, une valeur sûre 

Les investissements immobiliers directs, qui se caractérisent par une forte proportion de biens à usage d’habitation, ont jusqu’à présent été largement épargnés par les effets de la crise sanitaire. Au sein du portefeuille de la Previs, la pandémie a surtout frappé les biens détenus en copropriété qui sont principalement utilisés à des fins commerciales. Certains locataires (du secteur non alimentaire et de la gastronomie/de l’hôtellerie, par exemple) ont ainsi vu leur chiffre d’affaires chuter sévèrement. Des accords d’échelonnement de loyer ont cependant été conclus avec ceux-ci dans un esprit de partenariat – souvent en conjonction avec des prolongations de bail.

Les investissements immobiliers directs ont par conséquent une nouvelle fois affiché un résultat remarquablement bon en 2020, avec un rendement global de 3.5%, légèrement supérieur aux attentes. Cette performance s’explique par l’amélioration des possibilités de location, par la baisse des dépenses d’entretien, de fonctionnement et de réparation, ainsi que par une légère appréciation du marché, due à la pression persistante sur les placements.

Alors que le marché de l’immobilier devrait dans l’ensemble rester relativement robuste et fiable en 2021, les marchés des utilisateurs individuels feront encore face à certaines difficultés du fait des incertitudes persistantes. Sur le marché de l’habitation, par exemple, nous prévoyons que les taux de vacance continuent à augmenter en 2021, car l’activité de construction ne devrait que très peu faiblir – les loyers tendant par ailleurs à diminuer. On peut au passage se demander dans quelle mesure la hausse de la demande en logements plus spacieux (surface habitable et nombre de pièces), constatée l’année dernière consécutivement à la généralisation du télétravail, va devenir une tendance.

Sur le marché des bureaux, l’impact de la pandémie est là encore difficile à évaluer de manière concluante. De nombreux experts partent du principe que plus de la moitié des entreprises auront davantage recours au télétravail à l’avenir, mais n’anticipent pas pour autant un effondrement de la demande d’espace de bureaux car, en parallèle, les entreprises continuent à privilégier la collaboration et l’échange de connaissances sur le lieu de travail aux gains de productivité en télétravail. 

En ce qui concerne le commerce de détail, la situation demeure tendue, en particulier dans le secteur non alimentaire. On peut donc supposer que les locataires continueront à gagner en pouvoir de marché. Les enjeux en matière de prolongation des baux et de conclusion de nouveaux baux resteront importants, tout comme la pression sur les loyers, qui devraient encore baisser en 2021.

Accroître la qualité du portefeuille grâce à des investissements ciblés

Nous poursuivons nos efforts pour élargir et consolider notre portefeuille déjà bien positionné, en procédant de manière sélective à des investissements appropriés. Aux stratégies de rénovation et de densification (surélévation et extension des surfaces) s’ajoute la possibilité de développer notre portefeuille quantitativement et qualitativement grâce à des projets de nouvelles constructions innovants et durables sur des sites bien desservis, afin de renforcer notre diversification régionale. Le projet de nouvelle construction «Bahnweg Lausen», acquis par la Previs en 2016 et implanté dans l’agglomération de Bâle, en constitue un exemple révélateur. Un nouveau complexe d’appartements plaisants est en train de voir le jour dans le centre ville, à proximité immédiate de la gare. L’ensemble, construit selon les normes Minergie et SNBS², comportera une cinquantaine de logements locatifs pour 80 résidents environ, séduits par la proximité de la gare et le confort d’un bâtiment neuf. Avec ses logements bien pensés, aménagés et équipés, dotés d’un système de ventilation contrôlée, de placards intégrés et de leur propre tour de lavage, le lotissement «Bahnweg Lausen» offrira dès l’automne 2021 un cadre de vie attrayant. Du point de vue écologique, le complexe marque des points grâce à son système de chauffage par pompe à chaleur respectueux de l’environnement, allié à un concept de mobilité novateur, puisqu’il sera dans un premier temps pourvu de quatre stations de recharge électrique, susceptibles d’être par la suite complétées en fonction des besoins. Les locataires tireront leur électricité directement du système photovoltaïque installé sur leur propre toit. L’aménagement des espaces communs extérieurs sera varié et comprendra des zones de rencontre: aires de jeux, de loisirs et de repos. L’ensemble intègre un vaste éventail d’appartements, de 1.5 à 5.5 pièces, avec une volonté marquée de privilégier de petits logements, et vient parachever de manière optimale l’offre de logements actuelle dans la commune de Lausen.
 

Daniel Zwygart
Responsable Placements
Membre de la direction

 

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 ¹ Un «marché baissier» (bear market, en anglais) désigne un contexte de baisse des cours et de mauvaise performance boursière, par opposition à un «marché haussier» (bull market, en anglais) qui désigne un contexte de hausse des cours et de bonne performance boursière.

  ² SNBS: Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (standard Construction durable suisse)