Finanz- und Immobilienanlagen

Ein überraschend gutes Jahr für Anleger

Anlagejahr 2019 im Überblick 

Das Anlagejahr 2019 hat die Marktteilnehmer überrascht. Der Hauptgrund für die fulminante Entwicklung ist einmal mehr die ultraexpansive Geldpolitik der wichtigsten Zentralbanken. 
Das Abschwächen des synchronen globalen Wachstums, die Handelskriegsthematik sowie die Unruhen an den Märkten im letzten Quartal 2018 liessen die Zentralbanken einknicken und in alte Muster verfallen. Besonders unerwartet kam die Kehrtwende der US-Notenbank Federal Reserve (Fed), welche die Zinsen im Verlauf des Jahres 2019 dreimal senkte. Obschon der Handelsstreit zwischen den USA und China, das Ringen um den Austritt von Grossbritannien aus der EU sowie die Angst vor einer weltweiten Konjunkturabschwächung die Märkte immer wieder in Unruhe versetzten, obsiegte letztlich der Optimismus und die damit verbundene Risikofreude der Börsianer. Die Alternativlosigkeit an den Märkten aufgrund der Zinssituation wird zur Börsenhausse beigetragen haben. Insgesamt wurden die Vermögenswerte 2019 weiter aufgebläht. Dazu kam, dass die Zinsen 2019 noch einmal deutlich gesunken sind, was auch auf den Obligationenportfolios zu Bewertungsgewinnen führte. Diese Zinspolitik führte zu weiter steigenden Immobilienpreisen. 

Die Aktienmärkte entwickelten sich 2019 trotz wachsenden Wachstumsbedenken und geopolitischer Unsicherheit sehr positiv. Unsere globalen Aktien konnten um gut 23% (in CHF) und die Aktien Schweiz um über 28% zulegen. Etwas mehr Mühe hatten die Aktien der Schwellenländer welche gut +16% erzielten. 

Alle wichtigen Anlageklassen lieferten eine positive Performance ab.

2019 sind die Zinsen weiter gesunken. Während der ersten acht Monate war der Rückgang der Zinsen massiv, mit Tiefstständen per Mitte August. Gegen das Jahresende konnte eine leichte Erholung beobachtet werden. In diesem Umfeld erzielten die Obligationen Inland eine Performance von 1.4% und die Obligationen Ausland gewannen 3.4% an Wert dazu. 

Immobilien – insbesondere unser Schweizer Direktanlagenportfolio – liefern einen stetigen Beitrag an das Gesamtergebnis; dieser betrug 2019 +4.6%. Im Quervergleich zu den kotierten Immobilienfonds, welche im Durchschnitt über 20% zugelegt haben, mag dies als «eher tief» erscheinen. Das durchschnittliche Agio der kotierten Fonds allerdings lag per Ende 2019 bei schwindelerregenden 32%. Dieses Agio bildet die Differenz zwischen dem im Fonds vorhandenen Realwert der Immobilien und dem Kurswert des an der Börse gehandelten Immobilienwertpapiers ab.

Erste Erfahrungen mit der Anlagestrategie 40

Per 3. Januar 2019 haben wir die Anlagestrategie 40 für fünf Vorsorewerke mit 235 Millionen Franken. erfolgreich lanciert. Die Strategie hat in den verschiedenen Marktphasen während des Jahres die erwarteten Ergebnisse gezeigt. Durch die höhere Risikopositionierung fallen die Ausschläge stärker aus. Den im Vergleich höheren Rückschlägen in Korrekturphasen steht die höhere Partizipation in Boomphasen gegenüber. Als Konsequenz der ausserordentlich starken Aktienmärkte ist denn auch die Gesamtperformance im Lancierungsjahr mit 12.4% sehr erfreulich ausgefallen.

Immobilien Direktanlagen – Nachhaltigkeitsüberlegungen mit Zielkonfliktpotenzial

Die Previs fokussiert in ihren Nachhaltigkeitsbestrebungen auch auf die direkten Immobilien. Hier können wir am direktesten und mit der grössten Wirkung Einfluss nehmen. Und dies gleich in allen Belangen von ESG1, allerdings auch mit entsprechenden Zielkonflikten.

SNBS als integratives Label für nachhaltiges Bauen

Mit dem Plan das nachhaltige Bauen in der Schweiz zu fördern, wurde 2013 der Verein NNBS (Netzwerk Nachhaltiges Bauen Schweiz) gegründet. Eine Initiative von Wirtschaft und öffentlicher Hand hat den Standard SNBS Hochbau (Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz Hochbau) entwickelt und damit ein übergreifendes Konzept für das nachhaltige Bauen in der Schweiz geschaffen. Der Standard SNBS Hochbau deckt nicht nur Kriterien bezüglich des Gebäudes ab, sondern bezieht auch den Standort im Kontext seines Umfeldes mit ein. Er ermöglicht es, die Bedürfnisse von Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt gleichermassen und möglichst umfassend in Planung, Bau und Betrieb mit einzubeziehen. Voraussetzung hierfür ist die Sichtweise auf den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. 

Bund baut nach SNBS

Ein umfassender Nachhaltigkeitsstandard ist umso wichtiger, weil heute rund 40% des Energieverbrauches in der Schweiz in Gebäuden anfallen und über 25% der Treibhausgasemissionen durch Gebäude verursacht werden. Aber auch für den Bau von Gebäuden ist bekanntlich ein grosser Ressourceneinsatz nötig. So verankerte der Bundesrat in der Strategie Nachhaltige Entwicklung 2016–2019 SNBS als den anerkannten Standard der Nachhaltigkeit im Umgang mit Hoch- und Tiefbauen. Auch die Previs hat sich entschieden, die Gebäude nach dem SNBS zu planen, zu bauen und zu betreiben.

Was macht die Previs zugunsten der Nachhaltigkeit?

Als verantwortungsvolle Investorin kann die Previs den Umgang mit den direkt gehaltenen Immobilien selbst steuern. Beispielsweise indem sowohl für den Betrieb als auch für Sanierungen soweit möglich Unternehmen aus der Region berücksichtigt werden oder Gebäude in Holzbauweise erstellt werden, die in hohen Mengen CO2 binden. Mit der Bepflanzung der Umgebung kann die Biodiversität gezielt gefördert werden. Aber auch für die Dimension Gesellschaft können Immobilien einen Beitrag leisten. Indem Raum für Begegnungen geschaffen wird, der den Austausch unter den Bewohnern fördert (Gemeinschaftsräume und Begegnungszonen). Barrierefreie Gebäude bieten der alternden Bevölkerung länger ein Zuhause und unterstützen eine gute soziale Durchmischung innerhalb der Bewohner.

In der Zwickmühle: Leistungsverpflichtung versus Ansprüche von Umwelt und Gesellschaft

Um das Rentenversprechen der Previs erfüllen zu können, reicht es jedoch nicht, nur die Dimensionen Gesellschaft und Umwelt zu beachten. In erster Linie kosten diese Massnahmen zur Verbesserung der Immobilien zugunsten der Gesellschaft und der Umwelt Geld. Schliesslich muss eine Immobilie, wie jede andere Vermögensanlage auch, das Risiko angemessen verzinsen, um damit der Verpflichtung der Previs gegenüber ihren Destinatären gerecht werden.

Unser Schweizer Immobilienportfolio leistet einen grossen Beitrag zur Verbesserung der Nachhaltigkeit.

Für eine Sanierung mit tiefen Eingriffen in die Bausubstanz müssen oftmals über 50% des Marktwertes vor der Sanierung investiert werden. Entsprechend müssen jedoch auch die Mieten erhöht werden. In welchem Mass die Mieten erhöht werden können, hängt letztlich von der regional unterschiedlichen Marktlage ab. Mit sanierten Wohnungen können in der Regel keine Neubaupreise erzielt werden. Befindet sich eine Immobilie an einer peripheren Lage mit hohen Leerständen, muss sehr genau geprüft werden, ob und mit welcher Eingriffstiefe sich eine Sanierung überhaupt lohnt.

Und nicht zuletzt ist jeder Eingriff in bestehende Wohnstrukturen eine Einmischung in die individuelle Situation der Mieter. Dies ist stets unter dem Aspekt der gesellschaftlichen Ansprüche zu betrachten und beinhaltet erhebliches Konfliktpotenzial.

Die Previs wägt also bei einer bevorstehenden Erneuerung alle drei Dimensionen genau ab und sucht die nachhaltig beste Lösung – aber schliesslich immer zugunsten ihrer Destinatäre, im Sinne der treuhänderischen Aufgabe der Rentensicherung.
 

Daniel Zwygart
Leiter Vermögensanlagen
Mitglied der Geschäftsleitung
 

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1 Environmental (Umwelt), Social (Gesellschaft), Governance (Unternehmensführung). Siehe auch Nachhaltigkeitsberichterstattung unter ESG-Berichterstattung

Erläuterung des Netto-Ergebnisses aus der Vermögensanlage

  Gesamtvermögen Finanzanlagen Direkte
Immobilienanlagen
ø 10 Jahre 4.31% 3.91% 5.31%
2019 9.72% 11.50% 4.44%
2018 -3.01% -5.24% 4.52%
2017 8.32% 9.17% 5.29%
2016 7.45% 4.64% 14.96%
2015 0.79% -0.05% 3.59%
2014 6.61% 7.23% 4.34%
2013 6.56% 6.82% 5.62%
2012 6.58% 7.58% 3.85%
2011 -1.62% -3.29% 3.19%
2010 2.56% 2.09% 3.82%

Bis 2014 entspricht die Gesamtrendite der Gemeinschaftseinrichtung Previs Service Public. Ab 2015 entspricht sie dem konsolidierten Ergebnis aller Anlagestrategien (Gesamtvermögen). Ab 2017 beinhaltet die Gesamtrendite ebenfalls die Vermögensanlagen der ehemaligen Comunitas Vorsorgestiftung. Aus den Zahlen ab 2015 lassen sich die Renditen für die einzelnen Vorsorgewerke nicht ableiten. Für die Vorsorgewerke ist die Rendite der gewählten Anlagestrategie massgebend, sofern das Werk ganzjährig bei der Previs angeschlossen war.

Strategische/aktuelle Vermögensallokation

Zur effizienten Überwachung und Steuerung der Anlagetätigkeit wird die Anlagestrategie in Anlagekategorien eingeteilt. Die nachfolgende Darstellung zeigt den Vergleich zwischen der strategischen und der aktuellen Allokation per 31. Dezember 2019 der drei aktiven Anlagestrategien.

Vermögensallokation – Anlagestrategie Previs 30

Anlagekategorie Normquote Allokation Bandbreiten
Liquidität 1.0% 1.9% 0 – 15 %
Obligationen Inland 8.0% 9.1% 5 – 15 %
Obligationen Ausland 20.0% 14.0% 10 – 25 %
Wandelobligationen Global 4.0% 4.0% 0 – 6 %
Aktien Schweiz 7.0% 7.3% 4 – 11 %

Aktien Ausland entwickelt
Aktien Emerging Markets

18.0%
5.0%
18.4%
5.2%
15 – 29 %
Alternative Anlagen 7.0% 10.8% 0 – 13 %
Immobilien Schweiz 26.0% 25.5% 22 - 40 %
Immobilien Ausland 4.0% 4.0% 0 – 6 %

 

Vermögensallokation – Anlagestrategie Previs 40

Anlagekategorie Normquote Allokation Bandbreiten
Liquidität 1.0% 1.1% 0 – 10 %
Obligationen Inland 5.0% 4.8% 3 – 10 %
Obligationen Ausland 15.0% 14.8% 5 – 20 %
Wandelobligationen Global 6.0% 5.9% 2 – 10 %
Aktien Schweiz 10.0% 10.4% 7 – 15 %

Aktien Ausland entwickelt
Aktien Emerging Markets

23.0%
7.0%
23.1%
7.5%
20 – 35 %
Alternative Anlagen 12.0% 11.6% 4 – 15 %
Immobilien Schweiz 17.0% 16.9% 14 - 25 %
Immobilien Ausland 4.0% 3.8% 0 – 7 %

 

Vermögensallokation – Anlagestrategie Rentner

 

Anlagekategorie Normquote Allokation Bandbreiten
Liquidität 1.0% 0.9% 0 – 18 %
Obligationen Inland 15.0% 14.6% 10 – 30 %
Obligationen Ausland 18.0% 17.8% 15 – 35 %
Wandelobligationen Global 4.0% 4.2% 0 – 5 %
Aktien Schweiz 4.0% 4.1% 0 – 5 %

Aktien Ausland entwickelt
Aktien Emerging Markets

6.0%
2.0%
6.2%
2.3%
0 - 10%
Alternative Anlagen 10.0% 9.9% 0 – 12 %
Immobilien Schweiz 37.0% 37.0% 25 – 45 %
Immobilien Ausland 3.0% 2.9% 0 – 4 %