Investimenti finanziari e immobiliari

Un anno sorprendentemente buono per gli investitori

L’anno d’investimento 2020 – un anno di borsa fatto di estremi

Dopo il brillante anno d’investimento 2019, all’inizio del 2020 la tendenza rialzista sui mercati azionari è proseguita senza interruzioni e nelle prime settimane dell’anno alcuni indici azionari hanno registrato nuovi valori record.

Quando poi, nei mesi di febbraio e marzo, è esplosa la pandemia di coronavirus, i mercati azionari hanno subito un brusco tracollo e tutti i mercati finanziari sono stati investiti da un vero e proprio terremoto. La maggior parte dei grandi indici azionari ha perso fino a un terzo del proprio valore nel giro di poche settimane. Mai, nella storia delle borse, a valori tanto elevati ha fatto seguito una discesa così precipitosa in un mercato orso¹. Quasi tutti i paesi in ogni parte del mondo sono caduti in una profonda recessione. Questa violenta crisi economica ha indotto le banche centrali e i governi a intervenire a sostegno dell’economia con modalità ancora mai viste: tagli dei tassi e pacchetti congiunturali nell’ordine di migliaia di miliardi. Sostenuta dalla speranza di una rapida normalizzazione della congiuntura, già alla fine di marzo è però iniziata una ripresa dei corsi azionari, rafforzata dalla prospettiva di avere presto disponibili i vaccini contro la COVID-19. La ripresa dei corsi non è stata interrotta neppure dalla seconda o terza ondata della pandemia subentrata in molti luoghi. L’impressione era che i vaccini avessero già iniziato a produrre i loro effetti sulle borse. Anche il risultato delle elezioni americane ha fornito qualche rassicurazione. Con il nuovo presidente e la nuova amministrazione, la speranza era ed è che gli Stati Uniti diventino di nuovo un po’ più prevedibili come partner commerciale. La maggior parte degli investimenti che avevano perso significativamente valore in primavera ha recuperato, in alcuni casi raggiungendo anche nuovi livelli record.

Le azioni globali hanno evidenziato un andamento complessivamente positivo, anche se con grosse differenze a livello regionale. I maggiori contributi sono arrivati dal mercato azionario statunitense; tuttavia, la svalutazione del dollaro USA rispetto al franco ha vanificato gran parte della performance. La performance complessiva delle azioni estero in CHF è stata del 3.8%. Con il 7.5%, le nostre azioni Svizzera sono cresciute significativamente. Il risultato delle azioni dei paesi emergenti è stato addirittura leggermente superiore (+8.6%). Il suddetto calo dei tassi d’interesse ha portato a una performance di poco inferiore allo 0.5% per le obbligazioni Svizzera e del 2.1% per le obbligazioni estero nei nostri portafogli. 

Gli immobili – in particolare il nostro portafoglio di investimenti diretti in Svizzera – forniscono un contributo continuo al risultato complessivo, con un incremento nel 2020 di +3.7%. Tuttavia, come già accaduto l’anno precedente, questo buon risultato è nettamente inferiore rispetto all’andamento dei fondi immobiliari svizzeri quotati (investimenti immobiliari indiretti). Alla fine del 2020, il relativo aggio medio si attestava al 40.3% (!), il che significa che il corso dei titoli era del 40% superiore al valore intrinseco degli investimenti immobiliari.

Andamento della borsa divergente da quello economico e previsioni 2021

Anche se quasi tutti i paesi del mondo sono caduti in recessione alla velocità della luce dopo lo scoppio della pandemia di coronavirus, i corsi azionari si sono ripresi rapidamente, discostandosi apparentemente dall’andamento economico reale. La ragione principale risiede nel fatto che a differenza della crisi finanziaria del 2008, le principali banche centrali hanno coordinato e sostenuto notevolmente i mercati durante la crisi generata dal coronavirus. Al di là del fatto che all’interno dei settori azionari ci siano anche dei vincitori (p. es. le azioni del settore tecnologico), i corsi sono saliti per effetto delle iniezioni di liquidità, dei tassi d’interesse ancora più bassi e della mancanza di alternative alle azioni. Ne consegue che questi programmi di sostegno e stimolo avranno pure prodotto il loro effetto nel breve periodo, ma hanno anche distorto l’andamento dei mercati. I bilanci significativamente gonfiati hanno anche messo le banche centrali in una posizione scomoda.

Dopo la «frenata» della congiuntura globale nel 1° e 2° trimestre del 2020, la situazione economica nelle regioni si presenta molto eterogenea. In Asia, la ripresa è parzialmente progredita e anche i dati congiunturali statunitensi si presentano abbastanza stabili nonostante le circostanze. In Europa, invece, nuvole scure si addensano nel cielo congiunturale. Un ritorno alla crescita economica globale richiede un ritorno della società a una certa normalità e questo dipende, tra le altre cose, dal fatto che la pandemia possa essere combattuta efficacemente e con successo attraverso la campagna vaccinale. Le prospettive per il 2021 sono quindi molto incerte e, sulla base della situazione congiunturale globale, cupe. Naturalmente, nel 2021 i mercati potrebbero ancora essere sostenuti da pacchetti di incentivi monetari e fiscali e continuare a registrare una performance positiva. Tuttavia, restano molte domande senza risposta circa gli effetti a medio e lungo termine di questi pacchetti.

Immobili residenziali come valore sicuro 

In virtù dell’elevata percentuale degli immobili residenziali, gli investimenti immobiliari diretti sono stati finora ampiamente risparmiati dagli effetti della crisi generata dal coronavirus. Per quanto riguarda il portafoglio di Previs, la pandemia ha colpito in particolare gli immobili in comproprietà, che sono utilizzati principalmente per scopi commerciali. In questo contesto, alcuni locatari hanno subito pesanti perdite di fatturato (ad esempio nel settore non alimentare o nel settore alberghiero/della ristorazione). Tuttavia, con i locatari interessati è stato possibile raggiungere accordi sulla riduzione dei canoni di locazione in uno spirito di partenariato, spesso in combinazione con l’estensione dei contratti di locazione.

Gli investimenti immobiliari diretti hanno quindi ottenuto un risultato molto buono anche nel 2020. Il rendimento complessivo (performance) è stato del 3.5%, leggermente superiore alle aspettative. Il miglioramento della locazione, la riduzione delle spese di manutenzione, esercizio e riparazione e una leggera rivalutazione indotta dalla continua pressione sugli investimenti sono stati i fattori determinanti di questo sviluppo.

Anche se il mercato immobiliare nel suo complesso dovrebbe rimanere relativamente stabile e affidabile nell’anno d’investimento 2021, il contesto ancora caratterizzato dall’incertezza pone una serie di sfide ai singoli mercati degli utenti. Per il mercato residenziale, per esempio, ci aspettiamo che il numero di locali sfitti continui a crescere nel 2021 a causa del previsto solo leggero calo dell’attività di costruzione di abitazioni, con prezzi di locazione che tendono a scendere. Resta in dubbio in che misura l’aumento della domanda di appartamenti più grandi (in termini di superficie abitabile e numero di stanze) registrato lo scorso anno a causa dell’incremento dell’home office si trasformerà in una tendenza.

Anche nel mercato delle superfici a uso ufficio l’impatto della pandemia non può essere valutato in modo conclusivo. Molti esperti ipotizzano che in futuro più della metà delle aziende punterà maggiormente sull’home office. Tuttavia, non c’è da aspettarsi un crollo della domanda di superfici, perché allo stesso tempo le aziende continuano ad augurarsi più successo dalla collaborazione in loco e dallo scambio di conoscenze in presenza che da una produttività tendenzialmente più elevata nella modalità home office. 

La situazione nel commercio al dettaglio, specialmente nel settore non alimentare, rimane tesa. Si può quindi ritenere che il potere di mercato si sposterà ancora di più a favore dei locatari. Le sfide nell’ambito del prolungamento dei contratti di locazione esistenti e della stipula di nuovi contratti rimarranno cruciali, così come la pressione sui canoni di locazione. Si prevede che gli affitti continueranno a scendere nel prossimo anno.

Aumentare la qualità del portafoglio con investimenti mirati

Continuiamo a perseguire il nostro obiettivo di ampliare e rafforzare in modo mirato il nostro portafoglio ben posizionato attraverso investimenti adeguati. Oltre ai risanamenti e agli addensamenti (aggiunte di piani e ampliamenti), possiamo espandere quantitativamente e qualitativamente il nostro portafoglio con nuovi progetti di costruzione innovativi e sostenibili in località ben servite e ampliare così la nostra diversificazione regionale. Ne è un buon esempio il nuovo progetto di costruzione «Bahnweg Lausen» nell’agglomerato di Basilea, acquisito da Previs nel 2016. Qui in una posizione centrale, nelle immediate vicinanze della stazione, si sta realizzando un nuovo progetto di costruzione che prevede appartamenti allettanti. Lo stabile con 50 appartamenti in affitto, costruito in conformità ai requisiti Minergie e SNBS², offre spazio per circa 80 residenti che apprezzano la vicinanza alla stazione ferroviaria e il comfort di una nuova costruzione. Dalla ventilazione controllata alle efficienti planimetrie fino al moderno design degli interni con pratici armadi a muro e una torre lavatrice-asciugatrice prevista per ogni appartamento, «Bahnweg Lausen» offrirà ai suoi residenti uno spazio abitativo attraente dall’autunno 2021. In termini di ecologia, lo stabile colpisce non solo per il suo sistema di riscaldamento ecologico a pompa di calore, ma anche per il suo concetto di mobilità con quattro stazioni di ricarica elettrica iniziali, che possono essere ampliate a seconda delle necessità. I locatari attingono l’elettricità direttamente dall’impianto fotovoltaico sul tetto. L’area circostante sarà diversificata con zone d’incontro sotto forma di aree ricreative e di gioco. Un ampio mix di abitazioni, composto da appartamenti da 1.5 a 5.5 stanze, ma con una chiara attenzione ai piccoli appartamenti, completa in modo ottimale l’offerta esistente di appartamenti a Lausen.
 

Daniel Zwygart
Responsabile Investimenti patrimoniali
Membro della direzione

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 ¹ Con «mercato orso» si intende un andamento della borsa negativo e in calo, in contrapposizione con mentre il «mercato toro» che rappresenta un andamento della borsa positivo e in aumento.

 ²  SNBS: Standard Costruzione Sostenibile Svizzera