Investimenti finanziari e immobiliari

Ottimo anno azionario con un finale turbolento

L’anno d’investimento 2021 è stato caratterizzato da mercati azionari in crescita, tassi d’interesse in leggero aumento, inflazione significativamente più alta e lento abbandono da parte delle più importanti banche centrali della politica monetaria ultra-espansiva. 

La congiuntura globale ha avuto un’evoluzione positiva nel 2021. All’inizio del secondo semestre, gli indicatori precursori e la curva dei tassi negli Stati Uniti hanno cominciato a indicare un graduale indebolimento del dinamismo congiunturale. In Europa, l’economia ha ripreso slancio un po’ più tardi. Soprattutto nel terzo e quarto trimestre, gli indicatori mostravano ancora un quadro solido. L'inflazione è diventata chiaramente percepibile nel corso dell’anno, ma per molto tempo è stata descritta come un «fenomeno temporaneo». A giugno la Federal Reserve (FED), la banca centrale statunitense, ha reso pubbliche le sue previsioni sensibilizzando i mercati in merito a un possibile aumento dei tassi di interesse. A settembre ha poi annunciato che avrebbe ridotto i suoi acquisti di obbligazioni e iniziato il cosiddetto programma di tapering a novembre, sorprendendo così i mercati. Anche la Banca centrale europea (BCE) aveva espresso intenzioni simili. La conseguenza dell’annuncio del lento abbandono della politica monetaria ultra-espansiva ha successivamente causato un aumento su larga scala dei tassi d’interesse. 

Abbandono della politica monetaria ultra-espansiva

Tuttavia, nel complesso, l’ambiente di politica economica e monetaria non è stato ostile ai mercati finanziari. Nel 2021 i mercati azionari sono stati frenati brevemente nel loro forte sviluppo positivo solo a settembre e novembre. A disorientare gli operatori di mercato e a portare prese di beneficio sono stati a settembre la FED con l’annuncio del programma di tapering e a novembre i crescenti timori per la nuova variante del coronavirus Omicron. Ciò nonostante, in generale, il 2021 entrerà nei libri di storia come un ottimo anno azionario superiore alla media con alcuni indici azionari che hanno toccato livelli record. 

L’evoluzione nelle singole regioni e nei singoli mercati è stata diversa. Ancora una volta, il mercato azionario statunitense si è distinto come forza trainante. Nel complesso, le nostre azioni estero hanno registrato una performance del 21.5% (in CHF) e quelle svizzere del 20.5%. Le azioni dei mercati emergenti non sono riuscite a tenere il passo (-1.6%). Gli investimenti alternativi (+8.2%), in particolare il nostro portafoglio Private Equity (+35%), hanno registrato un’ottima performance dopo la frenata causata dal coronavirus nel 2020. 

I citati aumenti dei tassi di interesse hanno portato a una performance di -0.8% per le nostre obbligazioni Svizzera e di -2.0% per le obbligazioni estero nei nostri portafogli. Il nostro portafoglio immobiliare svizzero ha contribuito al risultato per il 5.1%. Tuttavia, come già accaduto l’anno precedente, questo buon risultato è nettamente inferiore all’andamento dei fondi immobiliari svizzeri quotati (investimenti immobiliari indiretti), il cui aggio medio alla fine del 2021 si attestava al 42.5% (!). Ciò significa che il corso dei titoli era del 42.5% superiore al valore intrinseco degli investimenti immobiliari. 

Prospettiva 2022

Il vaso delle incertezze e delle incognite imminenti è pieno fino all’orlo: tassi d’interesse in aumento, tassi d’inflazione elevati, valutazioni parzialmente alte o addirittura molto alte, pandemia/endemia e rischi geopolitici come l’Ucraina e Taiwan, per citare solo le più importanti. Come investitori, possiamo proteggerci da certi rischi solo in misura limitata, per esempio con una duration ridotta contro l’aumento dei tassi d’interesse o concentrandoci sulla qualità nelle obbligazioni. Anche la diversificazione, ovvero la distribuzione dei rischi tra categorie d’investimento, mercati, settori e regioni, rimane una priorità assoluta. 

Inflazione – un fenomeno «temporaneo»?

Ancora una volta, è importante rendersi conto che come cassa pensioni siamo un investitore a lungo termine e quindi ci atterremo in modo coerente alla nostra strategia di investimento, anche in caso di turbolenze. 

Strategie di investimento

Soprattutto le citate strategie di investimento a lungo termine ci hanno tenuti intensamente impegnati nel 2021. Da un lato, abbiamo sottoposto a verifica le strategie di investimento nel quadro del processo strategico 2022-2026 e abbiamo cercato potenziali di miglioramento. Con il supporto del nostro controller del rischio esterno, PPCmetrics AG, abbiamo identificato e implementato piccole ottimizzazioni (ad esempio la riduzione delle azioni dei paesi emergenti a favore delle azioni «paesi esteri sviluppati»). Dall’altro, abbiamo rielaborato la nostra offerta di strategie di investimento. Per la cassa di previdenza Beneficiari di rendita, l’aumento dei rischi d’investimento ha creato i presupposti per raggiungere il rendimento teorico in futuro. Nella strategia Beneficiari di rendita, la quota azionaria è stata aumentata dal 12% al 20%. La strategia Beneficiari di rendita è stata quindi rinominata strategia 20 e sarà disponibile in futuro per tutte le casse di previdenza interessate. La strategia 15, non attiva e non richiesta, è stata rimossa dall’offerta. In contropartita, per le casse di previdenza con una capacità di rischio eccezionalmente alta, è stata creata l’offerta di una strategia 50, che corrisponde a una quota azionaria del 50% e a un rischio di investimento corrispondentemente elevato. Ciò significa che la nostra offerta di strategie di investimento è ora composta dalle strategie 20, 30, 40 e 50. 

Immobili al centro dell’interesse degli investitori

Contrariamente a certi timori o punti interrogativi sull’andamento dei mercati immobiliari in relazione all’andamento economico generale, segnato dalla pandemia, dalle difficoltà di approvvigionamento e, verso la fine dell’anno, anche da una certa preoccupazione per l’andamento del rincaro e dei tassi d’interesse, anche l’anno scorso gli immobili svizzeri hanno registrato un’ottima performance. Il numero degli appartamenti non occupati è così diminuito per la prima volta da molto tempo, forte del saldo migratorio costantemente elevato e del progressivo aumento dei nuclei familiari. Anche nel portafoglio di Previs, in cui oltre il 70% degli introiti è generato dall’utilizzo a scopi abitativi, la riduzione delle superfici sfitte ha contribuito al soddisfacente risultato annuale, insieme all’aumento dell’utile derivante dalla messa in funzione di circa 100 nuovi appartamenti a Losanna e San Gallo. Il rendimento complessivo (performance) nell’anno di riferimento è stato del 5.0%; sia il rendimento dei flussi finanziari del 2.9% che quello della variazione di valore del 2.1% sono stati superiori alle aspettative. Quest’ultimo è stato indotto anche nell’anno di riferimento dagli interessi bassi e dall’elevata domanda di immobili.

Strategia immobiliare come orientamento – anche in tempi incerti

È probabile che i punti interrogativi menzionati all’inizio perdurino nel complesso anche nel nuovo anno. In particolare, il tanto discusso aumento dei tassi d’interesse riveste un ruolo di primaria importanza per il settore immobiliare: se i tassi d’interesse dovessero aumentare rapidamente e bruscamente, questo porterebbe a una riduzione dei valori immobiliari, poiché altre forme d’investimento diventerebbero più interessanti rispetto agli immobili.

Mentre la strategia d’investimento determina, tra l’altro, l’ordine di grandezza degli investimenti immobiliari in relazione al totale degli investimenti, la strategia immobiliare costituisce la base per un portafoglio immobiliare sostenibile e gestito attivamente, in grado di reagire in modo flessibile anche a condizioni incerte e mutevoli. Il portafoglio è gestito a lungo termine e nell’ottica dell’intero ciclo di vita degli immobili, tenendo conto delle esigenze prioritarie e delle condizioni quadro.

Espansione di alta qualità del portafoglio immobiliare con diversificazione regionale

Cogliamo l’occasione per fornire una panoramica della nostra «fucina immobiliare» e mostrare come mettiamo in pratica la strategia sull’esempio dei settori d’attività strategici «aumento della quota immobiliare» e «ottimizzazione del portafoglio».

Attraverso l’acquisizione di immobili e progetti (l’anno scorso per più di 100 milioni di franchi), è possibile non solo ampliare, ma anche diversificare il portafoglio. Le due più recenti acquisizioni in Romandia, per esempio, hanno contribuito a una migliore diversificazione in tutta la Svizzera e, grazie al loro standard di nuova costruzione, garantiscono anche edifici particolarmente sostenibili con un mix residenziale attuale e richiesto. Lo stesso vale per la crescita degli stabili già presenti nel nostro portafoglio, come a Burgdorf, per esempio, dove stiamo per realizzare una nuova costruzione sostitutiva e, nello stesso sito, sono in costruzione circa 40 ulteriori appartamenti. In generale, ci consideriamo fortunati a poter disporre di una pipeline di progetti ben finanziati con nuovi edifici e proprietà esistenti da ristrutturare per un volume di investimenti di diverse centinaia di milioni di franchi. Questo ci offre l’opportunità di sviluppare attivamente il portafoglio e di rafforzarlo sia qualitativamente che quantitativamente, plasmandolo in particolare in termini di attrattiva di mercato e sostenibilità.

Vi sono quindi tutti i presupposti per continuare a considerare il portafoglio immobiliare una parte importante degli investimenti patrimoniali, con contributi costanti dei rendimenti ai risultati delle strategie di investimento perseguite dalla fondazione, perfettamente in linea con la strategia.
 

Daniel Zwygart
Responsabile Investimenti patrimoniali
Membro della direzione